不動産を売却・購入したら？民法１７７条と登記について

日本では、不動産を売ったり買ったりすると、司法書士に依頼して登記をする人がほとんどです。

それはなぜなのでしょうか？

そこで、今日は民法１７７条について勉強したいと思います。

物権の創設 

まず最初に理解しなければならないことは、「物権」という物に対する権利は、民法をはじめとする法律に定めたもの以外は、当事者が合意で創設することができないとされていることです。（物権法定主義）

（物権の創設）

民法１７５条

物権は、この法律その他の法律に定めるもののほか、創設することができない。

なぜこのように定められているのでしょうか？

例えばある土地をＡさんが購入したとします。

しかし、Ｂさんが自分で勝手につくった○○権というものを主張して、この土地を自分のものであると言い張ります。

勝手に作った○○権が認められてしまうと、取引の安全が害されることになります。

なので、法律に定められた権利しか認められません。

物権変動

次に理解が必要なのは、物権変動です。

例えば、物権の一つである所有権について「発生・変更・消滅」が生じることを物権変動と呼びます。

Ａさんが、Ｂさんから土地を購入すると所有権が移転します。

物権変動が生じたわけです。

では、この物権変動は、具体的にいつ生じたと言えるのでしょうか？

売買契約をしたとき？それとも土地を引き渡したとき？

正解は、売買契約をしたときです。

民法では、これを意思主義と呼びます。

（物権の設定及び移転）

第１７６条

物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生ずる。

このように、売買契約が成立した時点で、ＡさんはＢさんから土地の所有権を取得します。

では、Ｂさんが悪い人で、同じ土地を、Ｃさんも売ったらどうなると思いますか？

ＣさんもＢさんにお金を払って購入しています。

民法１７７条は、このような場合にどうなるか？ということを定めています。

第１７７条

不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律に定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

上の例でいけば、不動産に関する物権の得喪（土地を購入したＡさんの所有権の取得）は、不動産登記法などに従って、登記をしなければ、第三者（のＣさん）に対抗することができません。と条文に書いてあります。

兄弟でおやつのリンゴを取り合っても、半分ずつにはできないのです。

「一つの物には一つの物権しか成立しない」という一物一権主義が根本の原則にあるからです。

兄弟なら、お互いに妥協して半分こできますが、ＡさんとＣさんは他人であり、それぞれがＢさんにお金を払って購入しています。

なので、仲良く半分こしようね～、というのは実際にありえません。

そこで「これは私の土地だ」と主張するには、「登記」が必要なのです。

司法書士試験対策

ここから先が具体的な司法書士の試験の範囲になってきます。

（ちょっと難しい内容です。）

１７７条の「第三者」の範囲が問題になります。

古くからの判例では、１７７条の文言をそのまま読んで、第三者とは当事者とその包括承継人以外はすべて第三者となりうる「無制限説」をとっていました。

しかし、今日では第三者とは、「登記の欠缺を主張するにつき正当の利益を有する者」をいうとして「制限説」をとっています。

（ほかにも、第三者とは「同一不動産に関して両立しえない権利相互間の優先関係に立つ者をいい、これに限られる」という「対抗問題制限説」があります。）

では、逆に第三者に含まれない者とはどんな者でしょうか？

第三者に含まれないということは、登記がなくても対抗できるということです。

①不動産登記法第５条１項の詐欺・強迫によって申請を妨げた者

②不動産登記法第５条２項の他人のために登記申請をする義務のある者

（これらの根拠は明文にあります。）

③不法行為者

④不法占拠者

（これらの者は両立しえない物権相互間の優劣の問題ではありません。）

⑤無権利者

（全くの無権利者は、対抗関係に立ついわれがありません。）

⑥背信的悪意者

（信義則（民法１条１項）に反するから）

⑦差し押さえをしていない一般債権者

（判例）

では、背信的悪意者からの転得者についての問題です。

甲さんは、Ａさんに土地を売却しました。

甲さんは、自分に登記の名義があることをいいことに、乙さんにも同じ土地を売却し、登記をしました。

しかし乙さんは、後からＡさんに高値で売りつけてやろうともくろむ、背信的悪意者です。

この場合、Ａさんは登記なくして乙さんに対抗できます。

乙さんが信義則に反するからです。

では、乙さんがさらに事情を知らない丙さんに土地を売却し、丙さんが登記をしたらどうなるのでしょうか？という問題です。

判例では、丙さん自身が背信的悪意者と評価されない限り、Ａさんは登記なくして対抗できないとされています。

乙さんは、全くの無権利者ではなく、信義則上登記の欠缺を主張できないだけであり、丙さん自身が１７７条の第三者から排除されるかどうかは、乙さんと丙さんの間で相対的に判断されるべきである、とされています。

では、登記を対抗要件とする権利はどんなものがあるでしょうか？

①物権

所有権・地上権・永小作権・地役権・先取特権・質権・抵当権

②債権

不動産賃借権・不動産買戻権

③民法以外

採石権

（占有権・留置権・入会権・水利権は登記できません。）

最後は、例外的に、登記がなくても「登記の欠缺を主張するにつき正当の利益を有する第三者」に対抗できる事例を覚えて今日はおしまいです(^_^;)

①弁済による抵当権の消滅

②混同による抵当権の消滅

③存続期間が満了した不動産質権

ということで、今日は １７７条について勉強しました～！！

キーボードの「に」のキーが若干浮いていて、打ちにくかったです(T_T)

では、また～！！！