契約の取消・解除と登記(民法177条)

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こんにちは!

なおたろうです。

 

今日は177条の不動産物権変動と対抗要件について勉強したいと思います。

第177条

不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律に定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

 

177条の第三者の範囲が、昨日の内容でした。

 

 

 

 

公示の原則

 

売買によって、土地の所有権が移転した場合、売主と買主同士ではその権利の移転の主張をすることに、条件はありません。

単に売買契約が成立したことを主張するだけでよいです。

 

しかし、第三者に対して所有権の移転を主張する場合には、事情が異なります。

 

なぜなら、権利は目に見えないからです。

 

しかし、不動産は重要な財産なので、その物権変動が対外的に認識できないと、取引の安全という観点から弊害が大きいです。

 

そこで、登記という公示手段を、第三者への対抗要件としています。

 

登記制度とは、すべての不動産について登記簿というものを国が作成し、その不動産の所有者が誰であるか、どのような権利が発生しているか、誰でも見ることができる制度です。

 

(動産の場合は、数も多く、物権変動も頻繁なため登記制度を用いることは困難です。なので、第三者への対抗要件は引き渡しとなっています。)

 

このように、物権の変動を第三者に主張するには、外部から認識できる何らかの表象を伴わなければならないという原則を、公示の原則と呼びます。

 

 

また、「177条の適用によって解決する問題」を対抗問題と呼びますが、どのような物権変動が対抗問題を生じるかは大きな論争となっています。

 

177条は、176条の意思主義を前提にした規定なので、契約による物権変動(売買や贈与)は、登記を対抗要件にしていることに問題はありません。

 

では、取消しや解除による物権変動はどうでしょうか?

相続や時効取得による物権変動はどうでしょうか?

 

民法の起草者は、177条はあらゆる物権変動に及ぶと考えています。

つまり、相続によって権利が移転したとしても、登記をしなければ第三者に対抗することはできません。

契約が取り消されたり、解除されたりした場合も同様です。

 

これから個別に勉強していきます。

 

 

取消前の第三者との関係

不動産がAからBに譲渡され、さらにBからCに譲渡されました。

その後AB間の売買がAにより取り消されました。

Aは登記なくしてCに対抗できるでしょうか?

 

Cさんは、AさんとBさんの契約が取り消される前に出現しています。

 

この場合、取消しの理由が大切になってきます。

AさんとBさんの間の売買を、制限行為能力・強迫を理由に取消す場合は、Aさんは登記なくして第三者Cさんに対抗することができます。

 

制限行為能力や強迫を原因に取消した場合、AさんとBさんの間の売買は契約時に遡って無効となります。

なので、Bさんは無権利者となります。

無権利者のBさんから取得したCさんも無権者となるので、Aさんは登記なくして対抗できるのです。

 

(取消しの効果)

第121条

取り消された行為は、初めから無効であったものとみなす。

 

詐欺を理由にAさんとBさんの間の売買を取り消す場合は、例外です。

この場合、Aさんは登記を具備したとしても、善意のCさんに対抗することはできません。

 

理由は96条3項です。

(詐欺または強迫)

第96条3項

前二項の規定による詐欺による意思表示による取消しは、善意の第三者に対抗することができない。

 

96条三項が善意者保護のために、取消しによる遡及効を制限しています。

Cさんが保護されるためには、登記は必要ありません。

 

 

 

解除前の第三者との関係

 

不動産がAからBに譲渡され、さらにBからCに譲渡されました。

その後AB間の売買がAにより解除されました。

Aは登記なくしてCに対抗できるでしょうか?

 

Cさんは、AさんとBさんの契約が解除される前に出現しています。

 

この場合、Aさんは登記なくしてCさんに対抗することはできません。

理由は545条1項です。

(解除の効果)

1項 当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。ただし、第三者の権利を害することはできない。

 

つまり、Aさんが解除したときは、545条1項の但し書きによってCさんは救済されます。

要件として、判例はCさんが救済されるには、登記が必要と示しました。

 

 

 

取消後・解除後の第三者との関係

不動産がAからBに譲渡されたが、AB間の売買がAにより取消し(解除)された。

その後BはCにこの不動産を譲渡した。

Aは登記なくしてCに対抗できるか?

 

Cさんは、AさんとBさんの契約が取消し(解除)された後に出現しています。

 

この場合は、AさんとCさんは対抗関係にたちますので、登記なくして対抗できません。

 

理由は、取消し(解除)の遡及効は擬制にすぎず、取り消されるまではAさんとBさんの契約は有効であるため、取り消した(解除した)ことでBさんからAさんへの復帰的物権変動があったと考えます。

 

そうすると、このBさんからAさんへの復帰的物権変動と、BさんからCさんへの物権変動は、あたかもBさんを起点とする二重譲渡と同視できるので、AさんとCさんは対抗関係に立つことになります。

 

なので、Aさんは登記なくしてCさんに対抗できません。

 

 

今日はここまでです(T_T)フー

 

取消し・解除と第三者への対抗要件は物権変動が生じたタイミングにより異なりますし、取消しや解除の理由によってもケースが異なるので、なぜそのようになったのか、理由を理解しなければ覚え辛いですね・・・

 

明日は、177条と時効・相続について勉強します!

長々とお付き合いいただきありがとうございました(o^^o)

 

では、また~!!