不動産対抗要件と相続(民法177条)

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おはようございます^^

なおたろうです。

 

今日は民法177条と相続の勉強をします。

まずは、条文のおさらいです。

 

第177条

不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律に定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

 

 

そして、177条はあらゆる物権変動に及ぶと考えています。

つまり、相続によって権利が移転したとしても、時効で権利を取得したとしても、登記をしなければ第三者に対抗することはできません。

 

では、具体的にどのような場合に登記が必要になるのか、個別にみていきます。

 

 

 

 

①被相続人からの譲受人vs相続人

Aは所有不動産をBに売却した。

しかしその登記がされないうちに、Aが死亡したためAの子であるCが相続し、その不動産につき自己名義の登記を入れた。

Bは登記なくしてCに権利取得を対抗できるか?

 

結論・・・BはCに登記なくして対抗できる。

 

理由は、177条の判例です。

177条の「第三者」とは、当事者とその包括承継人以外の者で「登記の欠缺を主張するにつき正当の利益を有する者」をいうとして「制限説」をとっています。

 

Cさんは、相続によってAさんを包括承継しています。

相続というのは、被相続人(Aさん)の権利義務を一括して承継する包括承継です。

Cさんは、AさんとBさんの売買契約の売主の立場を承継し、当事者のような地位を承継しています。

 

考え方としては「相続人と被相続人は同一人物と考える」と分かり易いです。

 

 

 

 

②被相続人からの譲受人vs相続人からの譲受人

Aは所有不動産をBに売却した。

しかしその登記がされないうちに、Aが死亡したためAの子であるCが相続し、その不動産につき自己名義の登記を入れた。

Cはこの不動産をDに売却し、Dは自己名義の登記をした。

Bは登記なくしてDに権利取得を対抗できるか?

 

結論・・・Bは登記なくしてDに対抗することはできない。

 

 ①のケースの発展編です。

Bさんは、Cさんに対しては登記なくして対抗できるところまでは一緒です。

 

しかし、その後CさんからDさんへ権利が移転しています。

相続ではなく売買契約による所有権の移転です。

 

この場合も、「相続人と被相続人は同一人物と考える」と、Aさん(=Cさん)を起点とした二重譲渡と考えられます。

 

Aさんは、BさんにもDさんにも同一の不動産を売却した(二重譲渡した)ことになるのでBさんとDさんは対抗関係にたち、先に登記を入れた方が優先されます。

 

例では、Dさんが先に登記をいれているので、Bさんは権利取得をDさんに対抗することができません。

 

 

 

③共同相続と登記

Aは不動産を所有していたが死亡し、BとCが2分の1ずつ相続した。

しかし、Bはこの不動産につき単独で相続したかのように勝手に登記をし、Dに不動産全部を売却し、登記を移した。

Cは登記なくしてDに不動産の自己の持分を対抗できるか?

 

結論・・・Cは登記なくしてDに自己の持分を対抗できる。

 

Bさんは、本来Cさんと半分ずつのはずの土地の権利を、「俺が全部もらった」と勝手に単独で相続登記をしています。

 

実際は、Bさんは半分しか権利をもっていない。

登記では、Bさんは全部持っているように記録されている。

Dさんは、登記を信頼して、Bさんから土地全部を購入した。

 

こういう場合はどうなるのか?ということを考える上で理解しておくことがあります。

それは、「公信の原則」です。

 

公信の原則とは、真の権利状態と異なる公示が存在する場合に、公示を信頼して取引した者に対し、公示通りの権利状態があったのと同様の保護を与える原則です。

長いですね。

 

上の例で当てはめると、真の権利状態(BCそれぞれ半分ずつ)と異なる公示(Bが全部持っているという登記)が存在する場合に、公示を信頼して取引した者(Dさん)に対し、公示どおりの(Bさんが全部もっている)権利状態があったのと同様の保護を与える(そのBさんが全部持っている権利を、Dさんは全部取得する)。ということになります。

 

このような原則がとられているとき、「登記に公信力がある」と言います。

 

ドイツやスイスでは登記に公信力があるそうです。

 

日本は・・・登記に公信力が認められていません!!

つまり、登記を信頼して購入したDさんは保護されないのです。

 

民法上、不動産取引きについては、公信の原則は採用されていません。

(ただし、動産取引きについては、公信の原則が採用されています。)

 

上記の例でいうと、Bさんが実際に持っている持分しかDさんは取得できないのです。

 

Cさんの持分については、勝手に自分のものだと偽って登記を入れているだけのBさんは無権利者です。

そして登記に公信力がない以上、DさんもCさんの持分について権利を取得することができません。

 

 

なので、もし自分が登記を信頼して不動産を購入しても、それが偽りの登記であれば不動産を取得できません。

「え~!!だって登記簿にそう書いてあったよ!」というのが通用しないのです。

 

なぜかというと、真の権利者からしてみれば、自分が所有する家を、知らない間に勝手に嘘の登記を申請されて、勝手に売買されていた、というのでは困るからです。

不動産は価値が大きいので、取引の安全よりも真の権利者の保護を重視するべきなのです。

 

真の権利者の保護を静的安全、取引の安全を動的安全と呼びます。

不動産取引においては、動的安全よりも静的安全が優先されます。

 

 

 

ということで、今日の勉強はおしまいです。

明日は177条と相続②(遺産分割・相続放棄)について勉強したいと思います!

 

では、また~!!