不動産投資で失敗しないために!マンションは買うべきか??【後編】

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こんにちは!

なおたろうです^^

 

今日も前回に引き続き、家(マンション)を買うべきか、検討してみようと思います。

 

前回までの結果としては、もしマンションを買うならば

①築5年~10年の中古マンションを購入する

②耐震診断を行ったうえで、何らかの対応をキチンとしているか確認

③不動産鑑定士に鑑定してもらう

 

という結論が出ました^^

 

ということで、今日読んでいる本はこちら。

 

2020年マンション大崩壊 (文春新書)

 

 

マンション買うのはいいけど、その後どうなるんだろうという疑問

 

例えば、マンションを購入して終の棲家にしようとします。

 

そして、子供も独立したとします。

就職で、都心に出て、そのまま結婚して、地元に戻ってきません。

 

わたしたち夫婦は退職後、15年あまりをマンションで過ごします・・・?

(健康寿命の75歳と仮定します)

その後老人ホームでお世話になります。

 

わたしたちが死んだあと、子供が相続したこのマンションは買い手が見つかるのか?

 

 

と、凄い細かな妄想をしてみましたw

 

 

 

「古い マンション 売れない」で調べてみたら、意外と肯定的なモノが多かったです。

 

ポイントとしては、

①飽和状態にある賃貸物件の中でも、選ばれる要素のある物件を選ぶ

②立地条件がよい

③専有部分がリノベーションに適している

④管理組合の運営状況がしっかりしている

 

という条件を満たしていれば、売りやすい物件と言えそうです。

 

 

でも、これも販売する側に確認してもダメなので、鑑定士さんに相談ということになるのでしょうかね。

 

 

都心居住が主流となる中、親の自宅を相続しても、自身で「住む」つもりはない。賃貸に出しても、築年が経過したマンションでは住宅設備は古く、部屋の内装も時代遅れでなかなか借手がつかない。かなりのお金をかけてリニューアルしても、立地に劣るマンションになると満足な賃料で貸せるケースは少なくなっています。賃貸住宅の空き家が東京都内だけでなんと五九万八〇〇〇戸も存在することがこの状況を物語っています。

 親の残した自宅の不動産価値がそれほどでもないことに気付いた相続人たちは、むしろ現金や株式を優先し、不動産を敬遠して相続人同士で押し付けあうというような場面も増えています。

 

出典元 牧野知弘『2020年マンション大崩壊』

 

 

残した不動産を相続人同士で押し付けあうとか、辛いですよねぇ・・・

 

この不動産なら売れるぞ!っていうマンションを購入したいです。

 

 

 

 

マンションの管理組合

 

マンションを購入した際に、購入者はみんな自動的に管理組合員になります。

 

マンションは共同体であるので、様々な決め事を決定する機関が必要になるからです。

管理組合員の中から、理事長や理事などの役員を選びます。

マンションは共同体であり、すべてが合議で決定されます。

 

 

けれど、組合員の年齢構成が高齢者寄りに偏ってしまうと、いろいろな弊害が生じます。

 

 

例えば、「老人ホームに入るまで、ここに住めればよい。最低限のメンテナンスですませたい。」と考えているお年寄りが多くなれば、若い世代の組合員が望むような配管の交換や、設備の更新は、合議として通らなくななる可能性が多くなります。

 

 

 

そうなれば、マンション自体の資産価値が低下してしまうのは避けられません。

 

 

これらをふまえて、中古マンションを購入する際は、管理組合がきちんと機能しているかどうかが大きなポイントになってくると思います。

 

 

それは議事録を見る以外にも、外壁がはがれている、掃除が行き届いていない、などマンションの外側からでもうかがい知ることができるので、是非チェックしてみてください。

 

 

 

 

 タワーマンションの購入は今では四人に一人

 

以前は超高級マンションで、なかなか手がでないというイメージだったタワーマンションも、現在では4人に1人が購入しているようです。

 

タワーマンションの価値とは何でしょうか?

 

 私はタワーマンションの価値について「タワーだからよい」という考えはあまりもたないほうがよいと思っています。

  私が感じるタワーマンションの価値は「眺望」くらいです。しかし、眺望とて価値といえるほどのものかは怪しいようです。

 

出典元 牧野知弘『2020年マンション大崩壊』

 

わたしは個人的に、気圧差による体調不良が気になります^^;

タワーマンションに住むと、離婚率が高まるという話も聞いたことがあります。

関連記事:本当は怖いタワマン、高層階居住でアレルギーや低体温になりやすい(週刊プライム)

 

 

 

本書によると

①朝の出勤時にエレベーターがこない

②高層部は洗濯物を干すのが不可能なので、洗濯乾燥機・布団乾燥機が必須になる

③バルコニーがなく、換気が不十分で圧迫感がある

④ジム・ゲストハウス・図書館など豪華な共用施設の維持管理に費用がかかる

 (年々修繕積立金の金額は増えていくが、販売業者はそこは説明しない)

⑤住民構成が複雑なので、合意形成が困難である

 (高層階は富裕層が多く、サービス内容の水準を高く保ちたがる。さらに中国人オーナーが多く、文化の違いから組合員同士の衝突も考えられる)

 

などのデメリットがあるらしいです。

 

眺望や、他人からの羨望との引き換えにしては、大きすぎるデメリットに思えます。

 

貧乏人の僻みかもしれませんけどネ(*´з`)

 

 

 

 

では、投資用の不動産は何がよいのか?

 

わたしが、知りたかった投資用不動産に向いている物件について、書かれてありました!

 

 私は三井不動産というデベロッパーで数多くのオフィスビルの取得や運用を行ってきましたが、その当時から実はある一つの法則を自分の投資行動の中に持ち続けていました。

「不動産は腐っても駅前を買え」

 というものです。ただし、これは「投資用」という意味です。

 

 おそらくこの「腐っても駅前」という投資原則は、マンションの世界でも真理だと私は考えています。もちろん、この話はあくまでも「投資用」という意味合いでのものです。東京五輪が終わった後の湾岸エリア。どうなのでしょうか。決して交通便利性が飛躍的に良いわけでもない。土地としての履歴が優れているわけでもない。災害に本当に強いのかについても、建物は大丈夫でも土地の液状化には心配が残ります。

 

 いっぽうで土地は永遠です。たとえ地震や津波で上部にある建物が流されたとしても、潮さえ引けば土地は再びその姿を現し、存在価値を主張し続けるのです。

 

出典元 牧野知弘『2020年マンション大崩壊』

 

 

 

  

 時代に合わせた解決方法を考えよう

 

本書では「中古マンション住戸買取再販事業」(カ〇タスとか)、「エアー・ビー・エン・ビー」(外国人へ短期間貸し出す)など今の時代背景にあった解決方法を提示しているほか、介護マンションなどへの転用についても記載されています。

 

 居住用資産としては需要が飽和している日本で、今後確実に需要の増加が見込まれるのが高齢者施設です。

 

出典元 牧野知弘『2020年マンション大崩壊』

 

先日、親の介護施設の見学に行ったときの話ですが、その介護施設の建物は某企業の寮だったそうです。

その寮を買い取り、リノベーションし、高齢者施設として事業を展開していました。

 

 

 

 

少子高齢化、空き家問題、マンションという共同体の難しさ・・・

 

時代の変遷とともに、人々の価値観が変化するように、不動産に対する考え方も様々であるように思いました。

 

だからこそ、自分だけよければよい、という考えに囚われたりしないようにしたいものです。

そして、10年・20年・30年という時間軸を持つことの大切さも実感しました。

 

 

家は必ず持つものだという概念にとらわれる必要もない。

「自分らしく住もう」と、改めて思いました。

 

 

では、また~!!

 

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