不動産投資で失敗しないために!マンションは買うべきか??【前編】

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こんにちは!

なおたろうです^^

 

 

最近、心理学や宗教、経済学と少しずつですが、色々な本を読めて嬉しい。

このブログを立ち上げなかったら、本もそんなに読まなかったかもしれません^^

 

今日は、個人的に気になることを取り上げてみたいと思います。

 

 

それは、ずばり・・・

 家(マンション)を買うべきか?

というお題です。

 

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 かなり個人的なことで、すいません^^;

 

 

2020年マンション大崩壊!?

 

まずは、ご紹介する本はこちらです。

2020年マンション大崩壊 (文春新書)

 

目次

第1章 「地方」の問題ではなくなった空き家問題

    日本「空き家列島」の衝撃

    空き家は地方だけの問題なのか

    首都圏空き家事情

    首都圏郊外ですすむ人口減少、空き家急増の実態

    莫大な数に上る「空き家予備軍」の存在

    二〇二〇年東京五輪のフィナーレが空き家問題爆発の号砲

 

第2章 都心部ですすむ「マンション空き家問題」

    マンション六〇〇万戸時代を迎えて

    実は東京は空き家マンションだらけ

    放置される都心空きマンションの実態

    老朽化マンション天国=東京

    老朽化で商品力を失うマンションという共同体

    割りに合わない新築マンション購入

    マンション需要の急減

    それでもすすむ新築マンション供給

 

第3章 老朽化マンションが抱える「スラム化」の恐怖

    発見が困難なマンション空き家

    発見が困難な孤独死

    空き家率三〇%越えがスラム化のはじまり

    追加修繕費の負担ができないマンションの行方

    立替え不能の老朽化マンションの実態

    比例する老朽化と管理費滞納問題

    相続人がいないマンションの管理費

 

第4章 問題解決を阻む管理組合という存在

    コミュニケーション不足が招く共同体の崩壊

    すべてが合議で決まるマンション運営の矛盾

    スタックする大規模修繕

    決議に参加しない空き家所有者

    一住戸一票という不平等

    立替えは「ほぼ不可能」なマンションという建築物

 

第5章 タワーマンションの将来 

第6章 マンションの資産価値を考える

第7章 解決のための処方箋

第8章 不動産価値の大変革を迎えて

 

 

・・・なんか、目次を見るだけで、マンション購入のデメリットいっぱいって感じです!w

 

 

一般的に、結婚して、子供ができて、マイホームを購入して、休日は犬と遊んで・・・というのが、幸せな家庭というイメージが私の中にあります。

(※あくまでもイメージです)

 

 

 

だから、なんとなく、マイホーム購入は必須のものだと思っていました。

 

 

 

けど、実際によく考えてみると、両親とは離れて暮らし、兄弟も離れて暮らしている。

 

もし、両親が老人ホームにお世話になる時がきたら

あのマイホームはどうなるのだろう・・・?

 

わたしはもちろん、兄弟も住まないだろうし、売ったり貸したりすることはできるのだろうか??

 

 

 

家を購入するメリットは、売買代金を支払ってしまえば自分の資産になるから、家賃を払い続ける必要がないこと。

固定資産税は普通の家なら、そんなに高くないですしね。

 

 

でも、造りが良い家で、子供へ受け継ぐことができる不動産であっても、独立した子供が将来、親元に帰ってくることはなかなか現状として難しいのではないでしょうか?

そうなると、資産として、売ったり、貸して運用することになる。

 

 

家を受け継ぐというのは現代の家庭の形にそぐわないのではないか。

それなら不動産を自分の為に購入することに、果たしてメリットがあるのか?

 

というのがわたしの疑問です。

 

 

むしろ、自分は気ままに賃貸暮らしをして、不動産投資としてアパート経営したほうがよっぽどいいんじゃない??と思ってます。

 

 

 

ところで、昨日こんな記事を見つけてしまいました。

現代ビジネス(yahoo!ニュース)絶対儲かるといわれたアパートローン「私はこうして破産した」

 

 えっ、こわー!!!

  

 

サブリース、いわゆる転貸借という契約についてなのですが。

絶対もうかると言われて、アパートを建てたのに現実は違った。

 

 

これは結局、銀行でお金まで借りて不動産投資はするものではない、ということでしょう。

 

 

でも、こういうニュースを見ると、ほんとに契約書は隅々まで熟読して、わからないところは説明をきちんと聞いて、納得した上でないと判を押してはダメなんだな、と痛感します(>_<)

 

 

上手い儲け話はない、という経済学の記事を書きましたが、忘れないようにしようと思います。

 (関連記事:経済学の勉強 )

 

 

 

 

自分の終の棲家としてマイホームを購入することと、不動産投資することにはどんなメリット・デメリットがあるのか知りたい。

 

 

前置きが長くなりましたが、さっそく本を読んでみたいと思います^^

 

 

 

 

深刻な空き家問題

 

今日本では空き家の問題が深刻化しています。

 

相続した空き家を、取り壊すにはお金がかかる。

それならとりあえず放置して、税金払っとけばいいや。

 

このような理由で、空き家が放置されています。

 

そうなると、災害が起こったときに二次的に被害が生じかねないし、不法侵入や放火などの犯罪のきっかけになる可能性もあります。美しい街並みの景観を損なうこともあります。

 

自治体が条例を定め、強制的に解体を執行するというニュースが最近テレビでも取り上げられています。

 

 

なぜ、空き家は増えていくのか?

 

 こんなに空き家が増加している一方で、新築住宅の供給は続いています。

 よく日本では住宅流通マーケットにおいて取引のほとんどが新築住宅であり、「中古住宅」が主流の欧米諸国に比べ「新築住宅偏重」の傾向があるといわれますが、もともと質的には限界のある「とりあえず」の住宅が供給されてきたことも、新築住宅着工が継続されてきた原因と考えられます。

 

出典元 牧野知弘『2020年マンション大崩壊』

 

 

 

どうやら、日本では中古で住宅を購入するという概念があまり根付いていないようです。購入するのは、新築一戸建て・新築マンション。

 

たしかに、欧米諸国のレンガ造りの家は、古くなればなるほど味がでて、オシャレです。100年以上、居住されている家が多いですよね。

 

 

対して日本では、築30年以上の一軒家を、中古であまり買うことは少ないかと思います。

 

そもそもそんなに長く住むために作られた建物ではないからです。

日本には地震のリスクもあります。

保険の掛け捨てではないですが、住宅の住み捨て?のようなことが通常のようです。

 

新しい住居が作られる一方で、誰も住まなくなった住居が放置される・・・

 

 

相続税が厳しくなることを背景に賃貸住宅の着工数は増加しているのです。ただでさえ、賃貸住宅の空き家が増加する中、政策的にはさらに賃貸住宅の増加を後押しする結果になっているのが現状です。

 

出典元 牧野知弘『2020年マンション大崩壊』

 

相続税対策で、親の土地に賃貸マンションを建設して相続すると、現金で相続するよりも税金が安くなるなど、現金を不動産に変えて相続することで税金対策をする人が増えているようです。

 

でも、不動産に変えたはいいけど借り手見つからなかったら、損するよね^^;

 

この辺が難しいところなんでしょうね!

 

高齢化と人口減少、歴史的・地理的な背景から、日本で生じている空き家問題についてみてみました^^

 

 

 

 

 東京は空きマンションだらけらしい

 

東京では、投資家の節税対策としてワンルームマンションが大量に供給されてきました。

 

しかし新しいマンションが供給され続けることによって、古いマンションは競争上不利になります。

 

需要の奪い合いに敗れた、築年数の経過したワンルームマンションに空き住戸が増えていくという構図です。賃借人がみつからない、あるいは初期の節税目的をある程度達成してしまったオーナーは住戸を売却しようとしますが、需要のないワンルームを買うお客さんはいないのです。

 

 

また老朽化したマンションならではの問題もあります。

旧耐震の分譲マンションの耐震についての取り組みで以下のことがわかりました。

 

耐震診断を実施したかの問いに対して、八二・九%が「未実施」と回答しています。診断を行うことで耐震性の欠如が指摘されると、売却の際に支障をきたすこと、あるいは耐震工事を行うだけの修繕積立金がないなどというのが実施しない理由です。 

 

 

 不動産業者、汚ねぇぞ!!

 

 

信頼は、なにより大切なもののはずなのに・・・( ˘•ω•˘ )ブー

 

 

やっぱり、不動産って人生で一番大きな買い物であるから、よくよく勉強しないと後々後悔しそうですね^^;

 

 

ほかにも、

専有部分である自分の住戸にどんなに最新の設備機器を備えて商品性を高めても、建物共用部分が劣化し、構造や配管といった建物自体の性能が保てない場合には、自身の所有する不動産も高く評価されないということになります。

 

出典元 牧野知弘『2020年マンション大崩壊』

 という問題点があります。

 

 

専有部分というのは、マンションで言えば、建物のうち自分のマンションの部屋のことです。共有部分とは、エスカレーターやエントランス、廊下などです。

 

マンションの資産価値は、「共有部分の存在」によって、自分ではどうすることもできない部分がある、ということですね。

 

 

 

 

うーん、じゃあ、マンションは買わない方がいいの?

新築なら耐震性も十分でしょ?

と、思いましたが新築はコストが割りに合わないそうです。

 

マンションの値上がりも、土地の価値が上がったからではなく、円安による資材価値の上昇や、人件費の上昇が原因となっているらしい。

 

 

 

 

 不動産のプロの間でよく話題になるのは、マンションは築五年から一〇年の中古マンションを購入するのが一番お得ということです。

 

出典元 牧野知弘『2020年マンション大崩壊』

 

 

 へぇ・・・

 

・・・決めました!w

もし、マンション購入するのなら、築五年ぐらいの中古マンションにする!!w

 

とにかく、あと、不動産鑑定士に鑑定してもらおう。

 

それだけは心に決めました。

 

 

では、次回もこの続きをアップしたいと思います^^

なおたろうでした~!!

 

 

つづきを読む: 不動産投資で失敗しないために!マンションは買うべきか??【後編】